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Investissement locatif : les règles des trois dispositifs fiscaux « de Robien »

Toutes les clés pour bien comprendre les trois mécanismes « Robien » : neuf, ancien et à caractère social.

Car depuis le 1er janvier 2005 un nouveau dispositif cumulant les
avantages du « Robien neuf » et du « Robien ancien » a été mis en place.

Pourquoi ce mécanisme fiscal d’incitation Le dispositif « Loi de Robien
» a pour principal intérêt d’élargir les possibilités d’investissement
locatif en supprimant certaines des contraintes qui pouvaient bloquer
les particuliers investisseurs. Le «Robien» à caractère social Les
personnes souhaitant investir dans l’immobilier à usage locatif peuvent
désormais bénéficier d’un dispositif qui cumule les avantages de
plusieurs mécanismes fiscaux.

Robien
social: l’intérêt du cumul des avantages fiscaux Simulation d’un
investissement locatif : le cas d’un logement en région parisienne
acquis selon le dispositif «Robien social».

Les différents dispositifs d’incitation fiscale Voici un tableau
résumant les principaux avantages accordés aux différents mécanismes
d’incitation à l’investissement locatif.

Des précisions sur le régime des SCPI fiscales « Robien »
Des précisions sont apportées par une instruction fiscale sur le
régime de l’amortissement « Robien », particulièrement pour les SCPI.

Le dispositif « Robien » dans le neuf Le dispositif fiscal en faveur de
l’investissement locatif s’inspire largement du mécanisme « Besson »
dont il reprend les grands principes tout en supprimant certaines des
contraintes du mécanisme précédent. Simulation d’un investissement
locatif dans le neuf Voici le cas de l’acquisition d’un deux-pièces en
région parisienne. Ancien réhabilité : l’amortissement est aussi
possible Les mesures en faveur du logement locatif sont élargies à
l’ancien, en cas d’acquisition suivie d’une réhabilitation conséquente.
Simulation d’un investissement locatif dans l’ancien réhabilité Voici
le cas de l’acquisition d’un trois pièces vétuste à Toulouse, avec
travaux de réhabilitation. Les SCPI éligibles à l’amortissement Robien
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent faire
bénéficier les acquéreurs de leurs parts de ce mécanisme fiscal. Un
dispositif élargi aux « locations déléguées »

Le dispositif « Robien » permet d’offrir indirectement un nouveau
type de résidences para-hôtelières, en particulier pour les personnes
âgées et pour les étudiants. Logements locatifs anciens non réhabilités

Le régime de l’investissement locatif dans l’ancien non réhabilité
ne subit pas de modifications par rapport aux dispositions antérieures
: l’avantage fiscal consiste toujours en une déduction forfaitaire de
40% depuis le 1er janvier 2003. Carte de France du mécanisme
Les zones éligibles à l’investissement “Robien” dans le neuf
et dans l’ancien réhabilité sont plus étendues que celles du régime
précédent. Notre carte de France en dresse la liste.

Fiscalité de l’immobilier locatif Acquisition et détention : avantages
particuliers Imposition des revenus Taxes sur les loyers ISF Cession :
imposition des plus-values Lorsqu’un immeuble est loué (à usage
d’habitation, professionnel ou mixte), les règles d’imposition
diffèrent selon les modalités de la location : meublée (ou aménagée) ou
non. Acquisition et détention : avantages particuliers Sont visés
certains investissements locatifs non meublés. Sur les investissements
Méhaignerie. Types d’investissement Avantages (ou règles) particuliers
Investissements Robien et Besson Déduction pour amortissement pour un
logement neuf. Déduction forfaitaire de 40 % désormais pour un logement
ancien.
Investissements Périssol Déduction pour amortissement. Imputation
du déficit sur le revenu global portée à 15 300 € par an.
Investissements Méhaignerie Déduction forfaitaire de 25 % pendant 10
ans encore possible.

Opérations Malraux Dépenses supplémentaires déductibles des revenus
fonciers. Imputation du déficit sur le revenu global sans limitation.
Investissements DOM-TOM Réduction d’IR étalée sur 5 ans, égale chaque
année à 5 % normalement du montant de l’investissement (voire 8 en cas
d’investissement dans le secteur locatif intermédiaire). Haut de page
Imposition des revenus Selon que les revenus sont tirés de : la
location non meublée : imposition au titre des revenus fonciers, la
location meublée : imposition au titre des BIC. Haut de page Taxes sur
les loyers TVA obligatoirement facturée pour les loyers de locaux
professionnels équipés de garages et parkings autres que loués
accessoirement à un logement et de résidences hôtelières notamment.
Contribution annuelle sur les revenus locatifs de 2,5 % assise sur le
montant des recettes nettes perçues au titre de l’année de location du
logement. Cette contribution concerne les locaux achevés depuis 15 ans
lorsque le montant annuel des loyers est au moins égal à 1 830 €. Il
existe de nombreux cas d’exonération, notamment lorsque les revenus
locatifs donnent lieu au paiement de la TVA. Haut de page ISF Location
non meublée : régime de droit commun.

Location meublée - Le régime applicable est fonction de la qualité
du loueur : loueur non professionnel : régime de droit commun, loueur
professionnel : exonération au titre des biens professionnels si
l’activité est exercée à titre principal.

REMARQUE - Pour l’ISF dû depuis 1999, sont réputées loueurs en
meublé professionnels les personnes inscrites au registre du commerce
et des sociétés (RCS) : réalisant + de 23 000 € de recettes locatives
annuelles, et retirant de cette activité au moins 50 % des revenus
professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu :
traitements et salaires, BIC, BNC et BA notamment.

Toutes les autres personnes sont réputées loueurs en meublé non
professionnels. Haut de page Cession : imposition des plus-values
Location non meublée : l’immeuble est imposable selon le régime des
plus-values immobilières, dans tous les cas. Location meublée : loueur
non professionnel : régime des plus-values immobilières, loueur
professionnel : régime des plus-values professionnelles si recettes de
la location supérieures ou égales à 250 000 € (contre 52 600 € en cas
de cession avant le 01.01.2004) ou si activité exercée depuis moins de
5 ans (sinon exonération totale ou dégressive). REMARQUE : est ici
considéré loueur professionnel la personne inscrite au RCS, qui réalise
+ de 23 000 € de recettes locatives annuelles ou retire de cette
activité au moins 50 % de son revenu global.